Quando traçamos um planejamento financeiro, é comum nos depararmos com situações conflitantes. Uma das mais comuns é comprar ou alugar um imóvel. Pensando nisso, decidimos escrever esse artigo, em que definiremos qual é a melhor opção baseada em números.
Primeiramente, para facilitar seu entendimento, vamos criar um personagem fictício chamado Pedro, no qual é casado e possui um filho. A partir disso, Pedro deseja procurar um imóvel na cidade de Porto Alegre, mas está em dúvida se deve comprar ou alugar. Sendo assim, ele começa calcular qual é a melhor opção que trará o melhor retorno financeiro possível.
Para isso, ele traçou os três cenários possíveis. O primeiro cenário seria compra do imóvel à vista, assim desembolsando todo seu patrimônio disponível. Já na segunda opção, também se refere a compra do imóvel, mas 70% do valor seria financiado. Por fim, ele alugaria o mesmo imóvel pagando 0,5% do valor do imóvel.
Cenário: Mercado Imobiliário
Antes de entrarmos no cálculo, precisamos salientar algumas premissas usadas neste estudo. Preliminarmente, o mercado imobiliário de Porto Alegre possui um grande problema, o valor de mercado dos imóveis não consegue ter correção monetária. Ou seja, se você pensar como um investimento, o imóvel estaria perdendo valor ao longo do tempo. Dito isso, a média de valorização dos imóveis em Porto Alegre entre 2013 e 2022 é 3,40% ao ano, conforme a FipeZap. Cabe ressaltar que, a média de inflação no mesmo período foi de 6% ao ano, com base nos dados fornecidos pelo IBGE.
Alternativas 1 e 2: Compra do Imóvel – à vista ou financiado
Em primeiro plano, antes de partir para os cálculos, Pedro decide anotar as 4 principais despesas na compra de imóvel. A primeira delas é o Imposto sobre Transmissão de Bens (ITBI), em Porto Alegre, o valor é de 3% do valor do Imóvel, porém se o imóvel for financiado, o ITBI será de 0,5% do valor financiado e 3% do valor utilizado para dar entrada no imóvel. Além disso, tem a Escritura do imóvel que, na média, o valor pago é de 5% do valor do imóvel. Por fim, o Registro de imóvel, no qual o valor a ser pago é 1% do valor do imóvel.
Para exemplificar o que foi dito anteriormente, vamos supor que Pedro deseje comprar um imóvel à vista no valor de R$ 300.000. Além do valor do imóvel, os custos adicionais que Pedro precisaria desembolsar seria no valor de R$ 27.000. Ou seja, o custo total de comprar um imóvel à vista é de R$327.000.
No segundo cenário, Pedro daria uma entrada de R$ 90.000 e financiaria o restante, logo o valor financiado seria de R$210.000. Nesse caso, o custo adicional com taxas e impostos seria de R$ 21.750. Considerando que a taxa utilizada no financiamento é de 10,5% ao ano. E que Pedro deseja financiar o valor por 10 anos. Assim sendo, o valor total a ser pago pelo financiamento seria de R$316.152,25 , o que resultaria em juros pagos de R$106.152,25. Por fim, o custo total incluindo juros, taxas e impostos seria R$427.902,25.
Alternativa 3: Alugar um imóvel
Por fim, vamos para o último cenário que Pedro traçou, em que ao invés de comprar, ele decide alugar o mesmo imóvel pagando 0,5% do valor. Ou seja, o imóvel que Pedro deseja alugar tem um valor de R$ 300.000, assim o valor do aluguel é R$ 1.500 mensais. Neste caso, Pedro não precisa se preocupar com os custos de ITBI, Escritura do imóvel e Registro do imóvel, visto que esses custos são de responsabilidade do proprietário. Além disso, Pedro não precisaria se descapitalizar e poderia deixar seus recursos investidos.
Em termos financeiros, qual a melhor alternativa?
Por fim, vamos analisar qual cenário trouxe o melhor retorno financeiro. Para isso, calculamos a média dos últimos 20 anos da Tabela FipeZap, Inflação (IPCA) e do CDI. Uma vez que, trará uma projeção mais realista. Contudo, vale lembrar que retornos passados não garantem retornos futuros. Paralelo a isso, no primeiro cenário não terá como ser feito nenhum investimento, pois Pedro desembolsou todo seu patrimônio. Já nos cenários 2 e 3, projetamos que o valor que não foi gasto na compra ou entrada, foi destinado a uma aplicação financeira conservadora. Para tanto, consideramos que a aplicação financeira rendeu 100% do CDI. Sendo que, o CDI apresentou um retorno médio de 8,62% ao ano entre 2013 e 2022. Portanto, abaixo estão todos os cenários traçados e seus respectivos retornos financeiros.
Cenário 1: Intermediário
• Valor do Imóvel: R$ 300.000
• Custo com taxas e impostos: R$ 27.000
• Tempo: 10 anos
• Rentabilidade média (FipeZap): 3,40% ao ano
• Patrimônio Final: R$ 419.108,67
Cenário 2: o Pior
• Valor do Imóvel: R$ 300.000
• Valor financiado: R$ 210.000
• C.E.T: 10,5% ao ano
• Tempo: 10 anos
• Custo do taxas, impostos e juros: R$ 127.902,25
• Rentabilidade (FipeZap): 3,40% ao ano
• Custo total: R$ 427.902,25
• Patrimônio Final: R$ 419.108,67
Cenário 3: o Melhor
• Valor inicial: R$ 327.000
• Tempo: 10 anos
• CDI: 8,62%
• Retorno total do investimento: R$ 747.559,45
*Gasto mensal com aluguel: R$ 1.500
*Correção monetária: 6,00% ao ano
*Gasto total com aluguel durante 10 anos: R$ 243.710,16
* Patrimônio Final: R$ 503.849,29
* Os cálculos apresentados não levam em consideração o ganho real.
CONCLUSÃO
Conforme os cálculos apresentados, podemos tirar algumas conclusões. No primeiro caso, além de não possuir liquidez, o patrimônio final foi inferior quando comparado com o terceiro.
Já no segundo caso, é o pior dos cenários, assim como no primeiro caso, o patrimônio final não possui liquidez, além disso, houve um pagamento considerável de juros devido ao financiamento. Inclusive, o valor acumulado é menor que o custo com taxas, impostos e financiamento, o que resulta em uma rentabilidade negativa.
Por fim, o terceiro e último cenário, que permitiu o maior acúmulo de patrimônio e liquidez, em que seria necessário caso houvesse algum imprevisto. Aliás, diferentemente dos dois primeiros casos, o aluguel não possui custo de taxas, impostos e juros, o que contribui significativamente para o acúmulo de patrimônio. Dessa forma, com base nos cálculos apresentados, a melhor alternativa é alugar o imóvel.
Contudo, ressaltamos que, assim como a compra de um imóvel possui desvantagens, o aluguel também possui. Entre eles, podemos citar a instabilidade familiar, visto que há um risco de o proprietário solicitar a desocupação do imóvel. Ademais, qualquer reforma necessária no imóvel, o proprietário deve ser comunicado e deve autorizar tal procedimento.
Por fim, se a escolha se der somente pelo viés financeiro o aluguel acaba sendo a alternativa mais viável, contudo, nem toda decisão é baseada em questões financeiras, por isso você deve analisar a que faz mais sentido para a sua realidade e necessidade familiar.
Aqui na Musa somos consultores financeiros independentes, regulados pela CVM. Temos um time de profissionais qualificados e parceiros estratégicos altamente capazes. Estaremos ao seu lado prestando uma consultoria independente, livre de conflitos de interesse, comissões e taxas escondidas.
Antônio Menger
Estagiário de BackOffice e aluno de Ciências Econômicas pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS).
