O que são REITs:
Os REITs (Real Estate Investment Trust) são conhecidos popularmente no Brasil como os fundos imobiliários americanos, existindo diversas semelhanças e também algumas diferenças com os FII (fundos investimento imobiliário).
Os REITs são empresas que possuem, operam ou financiam imóveis que geram receita, cuja finalidade é comprar, vender e locar imóveis para ganho de capital ou renda. Os REITs devem necessariamente distribuir 90% do seu lucro operacional, se tornando um investimento focado em dividendos recorrentes.
O grande racional por trás de investir em REITS é estar exposto ao mercado imobiliário americano de forma diversificada, sendo administrado por uma gestão profissional, recebendo dividendos em dólar e carregando ativos com capacidade de crescimento, podendo fazer sentido na diversificação de uma carteira focada para o longo prazo e geração de renda.
Diferenças REITs x FII
A principal diferença entre os REITs e os FII é o fato de que os REITs são empresas e os FII são fundos, portanto os REITs podem tomar dívida e alavancar seus negócios, enquantos os FII precisam fazer uma nova captação de recursos na bolsa (subscrição) toda vez que desejam aumentar seus investimentos. Com isso, os REITs tendem a crescer no longo prazo de forma mais robusta que os FIIs, claro, se a gestão for competente na alocação dos recursos.
Outra diferença é na tributação, enquanto os FII possuem um grande ponto positivo que é a isenção de imposto de renda para pessoa física, os REITs possuem uma tributação de 30% deduzidos diretamente na fonte.
Tipos de REITs
Existem alguns tipos de REITs, mas os principais são:
Equity REITs – conhecidos como REITs de ações, detêm os imóveis diretamente. As receitas são geradas por arrendar essas propriedades.
Mortgage REITs – REITs de hipotecas emprestam dinheiro a proprietários de imóveis. As receitas advêm sobretudo do spread entre os juros que ganham em empréstimos hipotecários e o custo de financiamento desses empréstimos. São considerados mais arriscados, pois estão sujeitos ao incumprimento no pagamento de empréstimo por parte de quem o contraiu.
REITs Híbridos – uma mistura entre os dois REITs discutidos.
*fonte: investimentoslucrativos.pt/reits/
Como funcionam os REITs e os ETFs de REITs
Apesar de que podemos estar expostos a imóveis de habitação, hospitais, centros comerciais, hotéis, fábricas, centros de dados, escritórios, entre outros tipos, um REIT procura especializar-se num só destes setores. Portanto, geralmente o investidor que busca diluir o risco procura montar uma carteira com diversos REITs, com diferentes setores.
Já os ETFs de REITs possuem a função de simplificar o processo de diversificação, em que o ETF monta uma carteira de REITs, os compra no mercado e distribui suas cotas para o investidor, com isso com uma única cota o investidor está exposto a diversos REITs.
Ao final desse estudo foi realizado um comparativo de performance para fins de estudo de alocação, comparando o resultado de dois ETFs de REITs, o IYR e o VNQ, contra o IVV, o ETF que replica o S&P500, e outros indicadores de investimento no Brasil, o CDI, Ibovespa e o ifix.
Riscos de se investir em REITs
Assim como qualquer investimento de renda variável os REITs possuem diversos riscos e incertezas, sendo necessário o investidor analisar tais riscos e entender se essa classe de ativo cabe na sua carteira ou não.
Os REITs possuem risco de mercado, ou seja suas cotações são variáveis conforme a oferta e demanda de cotas no mercado secundário, o que forma oportunidades de lucro e também perda, pois caso as cotações caiam, o investidor verá seu patrimônio desvalorizar.
Além disso, há o risco de vacância dos imóveis e de decréscimo do valor das propriedades, que podem prejudicar o lucro.
Estudo prático Rentabilidade ETFs REITs
Para entender o comportamento dos REITs no longo prazo, realizei uma pesquisa comparando a rentabilidade de 2 grandes ETFs, o IYR e o VNQ que investem em REITs contra alguns indicadores de mercado, o ifix (índice de fundos imobiliários brasileiro), ibovespa (índice de ações brasileira), IVV (etf que replica o índice S&P 500, o principal índice da bolsa americana), CDI (taxa de juros interbancária do Brasil) utilizando como fonte o site investidor10 e maisretorno. Os gráficos consideram o reinvestimento de dividendos.
Uma limitação do estudo foi que não existem BDRs que investem em REITs com prazo significativo para estudo de performance, portanto o estudo foi realizado em duas etapas, primeiro comparando os resultados dos ativos dolarizados (VNQ, IYR e IVV) e depois realizado um comparativo entre os ETFs de REITs com ativos não dolarizados, ou seja, comprados em real, existindo uma variável não considerada, a variação cambial.
Durante o período de 10 anos, entre maio de 2014 a maio de 2024, o dividend yield médio do IYR foi de 3,73% ao ano, enquanto o do VNQ foi de 4,73%, e o resultado final de rentabilidade do comparativo entre REITs x S&P500 foi o seguinte:
1- IVV – (ETF que replica S&P500) – 546,23%
2- IYR – (ETF Reits) – 186,55%
3- VNQ – (ETF Reits) – 166,34%
*Resultados dos ativos comprados em dólar, sem levar em consideração variação cambial.
*Gráfico extraído do site http//www.investidor10.com.br
Durante o período a bolsa americana obteve um retorno substancialmente maior que os REITs, embora houvesse forte correlação entre os mesmos e alta volatilidade tanto nos REITs como nas ações.
Análise de performance: REITs x ifix, ibovespa, CDI
Por outro lado, ao comparar os REITs com o retorno de ativos no Brasil, o resultado é mais satisfatório.
1- IYR (ETF Reits) – 186,55%
2- VNQ (ETF Reits) – 166,34%
3- Ifix (índice fundos imobiliários) – 149,32%
4- CDI (taxa de juros brasil) – 143,29%
5- Ibovespa (índice ações Brasil) – 138,76%
*Gráfico CDI extraído do site http//www.maisretorno.com
Cabe ressaltar que os ETFs IYR e VNQ são aplicados diretamente nos EUA comprados em dólar, portanto sua rentabilidade reflete apenas a rentabilidade dos ativos sem levar em consideração a variação cambial real x dólar.
Porém, mesmo sem levar em consideração o câmbio, que foi favorável ao dólar nos últimos 10 anos, o resultado foi que investir em REITs através de ETFs foi mais rentável que o ifix, ibovespa e o CDI. O resultado seria acentuado se levássemos em consideração a variação cambial, em que no período analisado rendeu 129,02%.
Com isso, a conclusão do estudo é que a renda variável nos EUA historicamente é mais rentável do que a renda variável no Brasil, fora o fato que investir no exterior possui a exposição em uma moeda mais forte e que performa melhor que o real desde a sua criação, com raros períodos de exceção. Ademais, os REITs demonstraram um yield médio na casa dos 3% a 4% líquido e possuem recorrência no pagamento de dividendos, além de uma rentabilidade superior aos principais índices de renda variável do Brasil no prazo analisado, deixando a desejar apenas no comparativo com as ações americanas.
Sendo assim cabe ao investidor absorver essas e outras informações a respeito das classes de ativos e dos ativos em que pretende investir para montar uma carteira segura, rentável e que faça sentido no seu perfil e situação de vida.
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