Essa é uma dúvida muito comum entre investidores, o que vale mais a pena? Investir em imóveis ou aplicar no mercado financeiro os seus investimentos? A resposta para esse tipo de pergunta sempre é a mesma: depende, um processo de escolha de investimentos sempre tem muitas variáveis a serem analisadas, entretanto, fomos atrás de dados que pudessem auxiliar os nossos clientes a tomar a sua decisão de investimentos de modo mais assertivo e embasado possível. Decidimos comparar o índice FIPEZAP (que reflete a média de retorno dos imóveis no Brasil), com a Inflação (IPCA e IGP-M) e com o CDI. Nossos principais objetivos foram:
Determinar se o investimento em imóveis supera os índices de inflação (IPCA e IGP-M)
Determinar se o CDI consegue bater o retorno da média do mercado imobiliário (FIPEZAP)
Apresentar prós e contras de cada alternativa
Se você quiser, esse mesmo conteúdo está disponível no formato de vídeo:
Dividi o processo de análise em algumas etapas, a primeira delas foi em relação a coleta de dados, a segunda fora na escolha dos critérios para análise, a terceira na compilação dos dados e a quarta na montagem de prós e contras de cada modalidade.
1ªETAPA - COLETA DE DADOS
Busquei os dados no site da FIPE ZAP, no site do IBGE para coletar o IPCA, no site da FGV para coletar o IGP-M e no BACEN para os dados do CDI. Como o índice FIPEZAP só dispõe de dados a partir de 2009 utilizamos essa data como data inicial e 2021 como data final (por ser o último ano completo com dados disponíveis).
Compilei os dados na seguinte planilha:
Compilação dos dados da tabela acima em formato de gráfico:
Ao analisar o gráfico acima percebemos que os imóveis tiveram excelentes resultados entre 2009 e 2014 mas após esse período o retorno caiu consideravelmente. O CDI e o IPCA se mantiveram dentro de uma faixa que oscilou de 2% a 14% enquanto o IGP-M, tendo em vista os efeitos da pandemia do COVID-19, explodiu em 2020 e 2021.
2ªETAPA - CRITÉRIOS PARA ANÁLISE
O objetivo desse estudo foi analisar apenas o ganho de capital ao investir em imóveis se comparado a inflação e ao retorno do CDI. Buscamos analisar as médias do mercado para realizar o estudo, obviamente, existem ativos que podem se valorizar mais mas também há aqueles que podem render menos, utilizar a média nos pareceu mais sensato. Além disso, não consideramos eventuais rendas que pudessem ser geradas com os imóveis comprados mas também não consideramos eventuais custos de manutenção e IPTU com a eventual vacância destes ativos. Para facilitar a visualização dos retornos que poderíamos ter obtido durante período todo, considerei um investimento de 200 mil reais no primeiro dia de 2009 em um imóvel que rendeu exatamente igual ao índice FIPEZAP, 200 mil nos índices de inflação e 200 mil em um ativo que rendeu 100% do CDI. Não obstante, na compra de um imóvel existe há incidência do imposto de transmissão, é um imposto municipal chamado ITBI e há também as taxas cartoriais referentes ao registro do imóvel, para facilitar o seu entendimento compilei gráficos com e sem a incidência desses impostos (ITBI e taxas). Ao mesmo tempo, investimentos em índices de inflação ou no CDI não possuem taxas iniciais. Para fins de imposto de renda, como fora um investimento em um período longo (2009 até 2021), as alíquotas seriam as mesmas (na faixa dos 15% de impostos sobre o rendimento), também desconsideramos essa questão.
3ªETAPA - COMPILAÇÃO DE DADOS
Ao simular um investimento de 200 mil reais no primeiro dia de 2009, teríamos tido os seguintes retornos ao final de cada ano:
Ao analisar a tabela de retornos que compara um investimento de 200 mil reais em janeiro de 2009 nos índices FIPEZAP x CDI x IPCA X IGP-M percebemos que o índice FIPEZAP performa melhor que nessa janela de tempo conseguindo bater os índices de inflação com certa sobra e performando muito próximo do CDI, poderiamos concluir então que investir em imóveis seria mais vantajoso:
IMPORTANTE (CONTUDO, PORÉM, TODAVIA...)
A compra de um imóvel não é feita sem a incidência de impostos e taxas, como fora explicado acima, ao inserir que as taxas e impostos (ITBI) na compra seriam de aproximadamente 3%, o cenário se altera. É importante considerar isso no calculo dos juros compostos ao longo do tempo e, ao fazer isso, obtivemos o seguinte resultado:
Nesse caso, observamos que o CDI supera o retorno do investimento em imóveis na janela de 2009 até 2021:
4ªETAPA - PRÓS E CONTRAS DE CADA TIPO DE INVESTIMENTO
INVESTIMENTO EM IMÓVEIS
VANTAGENS | DESVANTAGENS |
Potencial renda de aluguel deste imóvel | Risco de Vacância e por consequência gastos com IPTU / Condomínio / Manutenção do Bem |
Valorização do Imóvel acima da média | Custos Cartoriais na aquisição/venda |
| Custos com Impostos nos processos de compra/venda (ITBI) |
| Risco do imóvel não valorizar a média do mercado |
| Imobilização do Capital |
INVESTIMENTO EM RENDA FIXA
VANTAGENS | DESVANTAGENS |
Rentabilizar os recursos em taxas maiores que 100% do CDI - retorno acima da média | Risco de Crédito (Risco do ativo comprado dar um calote e não obter o retorno esperado) |
Possibilidade de maior liquidez dos ativos | Risco de Liquidez (comprar um ativo com longa duração/prazo de vencimento) |
Menos burocracia para investir o capital | |
CONCLUSÃO
Conforme vimos no estudo, houve um empate técnico em relação ao retorno obtido ao investir em um imóvel ou em algum ativo atrelado ao CDI no período considerado. O fator positivo é que as duas opções batem os índices de inflação proporcionando retornos reais aos investidores. Todavia há pontos positivos e negativos em cada uma das opções, a ideia deste artigo foi demonstrar o potencial de retorno em cada classe de ativos e apresentar aos nossos investidores o potencial que cada uma dessas opções possui. Na minha visão pessoal, investir no mercado financeiro me parece ser mais vantajoso pois é possível se expor ao setor imobiliário através dele, além de garantir muito menos burocracia, agilidade e menos incômodo ao investidor. Logicamente que neste caso estou considerando apenas os fatores que decidimos avaliar no estudo, desprezando renda do aluguel e outras questões. Se formos considerar a ideia de investir no mercado imobiliário para obter uma renda, a comparação mais justa talvez seria analisar o investimento em um imóvel x um fundo imobiliário, mas isso seria conteúdo para um outro artigo.
Espero ter contribuído com dados importantes e te ajudado no processo decisório, caso tenha interesse em conhecer uma análise detalhada para o seu perfil, não deixe de entrar em contato conosco.
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Stefano Tremea, CFP®
Consultor autorizado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), Certified Financial Planner (CFP) certificado pela Associação Brasileira de Planejamento Financeiro (Planejar) e habilitado junto à Superintendência de Seguros Privados (SUSEP). Possui mais de 10 anos de experiência no mercado financeiro. Bacharel em Administração de Empresas pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS) e pós-graduado em Planejamento Financeiro e Finanças Comportamentais pela Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul (PUCRS).
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